Una disposizione che deve evitare la pratica della stipula dei contratti di affitto per incentivare i contratti di locazione immobiliare al ricorrere di determinate condizioni. Quali sono le implicazioni di questa disposizione? Vediamole meglio da vicino in questo articolo.
Alcuni chiarimenti
Cominciamo dallo spiegare la differenza tra l’affitto d’azienda e la cessione. Nel primo caso il principio di continuazione non sta a indicare che l’operazione sia esclusa dal campo di applicazione dell’imposta. La rilevanza dell’IVA, però, dipende dal concetto di soggettività passiva dell’affittante. Tradotto: bisogna stabilire se quest’ultimo sia un imprenditore individuale che affitta la sola e unica azienda di cui è titolare, un imprenditore individuale che affitta una delle sue aziende oppure una società che affitta l’azienda.
Che cosa succede se l’azienda o il ramo d’azienda affittato prevede uno o più immobili? L’articolo 35 del DL 223/2006 stabilisce che le imposte indirette per la locazione di fabbricati si applicano a patto che l’azienda affittata abbia un valore complessivo costituito per più del 50% dagli stessi fabbricati.
Tirando le somme
Come sottolineato dalla circolare n. 27/E/2006 (§ 3), tale norma impone che sia derogato il regime impositivo previsto per l’affitto d’azienda quando:
- il “valore normale” dei fabbricati, come determinato ai sensi dell’art. 14 del D.P.R. n. 633/1972, è indicativamente superiore al 50% del valore complessivo dell’azienda;
- l’eventuale applicazione dell’IVA e dell’imposta di registro secondo le regole previste per l’affitto d’azienda garantisca la possibilità di ottenere un risparmio dell’imposta dovuta per la locazione di fabbricati.
Con la circolare n. 12/2007 (§ 5), l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, “per valutare il sistema di tassazione più sfavorevole, non si deve tener conto degli effetti che il trattamento fiscale di esenzione o di imponibilità produce in termini di detrazione dell’IVA assolta sugli acquisti. In particolare, non deve tenersi conto di tale aspetto né in relazione alla circostanza che l’effettuazione di locazioni esenti limita il diritto alla detrazione spettante al locatore, né della circostanza che, qualora il conduttore abbia un limitato diritto alla detrazione, risulterebbe per lui di maggior sfavore una prestazione di locazione in regime di imponibilità”.
In conclusione, se il valore dell’immobile non supera del 50% il valore dell’azienda, l’imposta di registro è stabilità in misura fissa, ovvero 200,00 euro. Tuttavia, quando il valore dell’immobile supera del 50% il valore dell’azienda, l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale dell’1%.
